Pembeli rumah bersaksi bahwa Chad Banken mengaburkan persyaratan pinjaman
Oleh Joey Peters, Jurnal SahanKisah ini datang kepada Anda dari Sahan Journal melalui kemitraan dengan MPR News. Lima klien yang membeli rumah dari Chad Banken bersaksi minggu ini bahwa broker real estat menipu mereka dengan tidak mengungkapkan persyaratan pinjaman mereka dengan benar. Pengacara Banken, Jack Pierce, membantah argumen ini dengan menunjukkan email juri dan perjanjian pembelian yang dikirimkan Banken kepada pembeli yang mengungkapkan persyaratan pinjaman rumah mereka. Dokumen tersebut mencakup bagan yang menunjukkan tiga opsi harga dan informasi tentang bagaimana membayar uang muka yang lebih besar akan menghasilkan total biaya yang lebih rendah. Tiga anggota keluarga Somalia yang membeli rumah besar di Lakeville dari Banken pada tahun 2022 memberikan kesaksian awal pekan ini. Banken mengusir keluarga tersebut dari rumah pada tahun 2023. Pada satu titik, Pierce memeriksa bagan kemungkinan harga yang telah dikirimkan Banken kepada keluarga tersebut sebelum mereka membeli rumah. “Apakah kamu berbicara dengan ibumu tentang bagan ini?” Pierce bertanya kepada Hassan Salat, yang memberikan kesaksian pada hari Selasa dan Rabu. “Kami melakukannya, tapi itu sangat membingungkan,” jawab Salat. Banken diadili karena diduga melanggar undang-undang penipuan konsumen di negara bagian tersebut dan undang-undang praktik perdagangan yang menipu. Banken menjual 160 rumah menggunakan kontrak akta, yang menawarkan perlindungan lebih sedikit bagi konsumen dibandingkan dengan hipotek konvensional. Jaksa Agung Keith Ellison mengajukan tuntutan terhadap Banken dalam gugatan tahun 2024 di pengadilan sipil Kabupaten Hennepin. Gugatan tersebut menuduh bahwa Banken menaikkan harga rumah dan menekan pembeli rumah untuk membayar uang muka dalam jumlah besar, yang pada dasarnya membuat mereka gagal. Agen real estat menemukan rumah untuk pelanggan mereka yang dibeli Banken pada saat itu dan dijual kepada klien pada hari yang sama dengan harga lebih tinggi. Dia juga dituduh melakukan diskriminasi terhadap umat Islam yang melanggar Undang-Undang Hak Asasi Manusia Minnesota, dan memberikan informasi palsu kepada klien bahwa kontraknya tidak mencakup bunga, yang umumnya dilarang dalam Islam. Opsi penetapan harga yang ‘membingungkan’Christopher Willette, seorang agen real estat, juga bersaksi melawan Banken minggu ini, dan memberikan jawaban serupa terhadap Salat ketika Pierce menunjukkan kepadanya bagan harga serupa yang dikirimkan Banken kepadanya sebelum dia membeli sebuah kondominium dari Banken. Kantor Kejaksaan Agung juga berpendapat bahwa perjanjian pembelian Banken menyoroti harga yang dibayar Banken untuk rumah tersebut dan meremehkan harga lebih tinggi yang dibebankan kepada pembeli untuk rumah yang sama. “Syarat-syarat kontrak terkubur dalam dokumen,” kata Asisten Jaksa Agung Karthik Raman dalam pernyataan pembukaan awal minggu ini. Pengacara dari Kejaksaan Agung menunjukkan kepada juri sebuah kontrak dengan Omar Kahn, yang membeli rumah dari Banken pada tahun 2020 dan diusir oleh Banken pada bulan Maret tahun ini. Kontrak Kahn menunjukkan bahwa ia memiliki tingkat bunga tetap. Namun di bagian bawah kontrak yang sama, terdapat klausul yang mengatakan bahwa suku bunganya akan berubah setelah lima tahun ke tingkat yang dapat disesuaikan. Kahn bersaksi pada hari Kamis bahwa baik agen real estate maupun Banken tidak memberi tahu dia bahwa suku bunganya akan berubah setelah lima tahun. Pembayaran bulanan Kahn dimulai dari $2.490 pada tahun 2020 dan melonjak menjadi $3.840 pada bulan Oktober 2025, ketika tingkat bunganya berubah. Kahn dan Jessica Lacasse, pembeli lain yang membeli rumah dari Banken menggunakan kontrak akta, keduanya bersaksi pada hari Kamis bahwa mereka telah mengajukan penawaran atas rumah mereka dengan berpikir bahwa mereka membayar harga awal yang telah dibayar Banken, bukan harga “flip” yang lebih mahal yang sebenarnya dibebankan oleh Banken kepada mereka. Para juri diminta untuk menentukan apakah terdapat “banyak bukti” bahwa Banken, yang diperkirakan akan memberikan kesaksian minggu depan, bertanggung jawab atas dakwaan yang diajukan terhadapnya. Banken berpotensi menghadapi sanksi finansial, termasuk restitusi, jika juri memutuskan kasus tersebut menguntungkan Kejaksaan Agung; hukuman penjara bukanlah pilihan dalam masalah perdata.Persidangan dimulai pada hari Senin, 8 Juni, dan diperkirakan akan berlanjut hingga minggu depan.’Terlalu bagus untuk menjadi kenyataan’Dalam upaya untuk mengatasi tuduhan bahwa Banken mencoba menyembunyikan pembayaran bunga dalam kontraknya, Pierce menunjukkan grafik harga kepada Salat dan menunjukkan bahwa salah satu kolom menyatakan bahwa pinjaman potensial akan mencakup bunga. “Apakah kamu sudah membicarakannya dengan kakak dan ibumu?” Pierce bertanya. Ya, kata Salat, seraya menambahkan bahwa ibunya mengatakan kepadanya bahwa bunga tidak berlaku bagi mereka. Dia bersaksi bahwa makelar barang tak bergeraknya, Ismail Harun, mengatakan kepada mereka bahwa uang muka mereka sebesar $50.000 akan membayar selisih biaya bunga. Ternyata hal itu tidak benar. Keluarga Salat membeli rumah itu seharga $678.000, sebuah kenaikan dari harga pembelian Banken sebesar $610.000, menurut kesaksian di persidangan. Salat bersaksi bahwa dia selalu skeptis terhadap pembelian tersebut, dan menuduh bahwa Banken memanipulasi ibunya, yang tidak bisa berbahasa Inggris, dalam penjualan tersebut. “Sepertinya terlalu bagus untuk menjadi kenyataan,” kata Salat. “Kamu akan mendapatkan rumah baru ini dan tidak perlu membayar bunga? Ibu percaya semua yang mereka katakan, dan aku tidak percaya sama sekali. Itu terlalu bagus untuk menjadi kenyataan.” Banken juga diduga membuat kliennya menggunakan perseroan terbatas mereka untuk membeli rumah. Saudara laki-laki Salat, Daud Salat, membeli rumah keluarga tersebut menggunakan truk LLC miliknya. Willette membeli kondominiumnya menggunakan layanan notarisnya LLC. Dan Abdinoor Igal, yang bersaksi pada awal minggu ini, membeli rumahnya menggunakan truk LLC miliknya. Kantor jaksa agung menuduh Banken menggunakan metode ini untuk menyamarkan penjualan sebagai transaksi bisnis, karena mengetahui bahwa transaksi tersebut memiliki perlindungan konsumen yang lebih sedikit dibandingkan penjualan pribadi. “Apakah Anda pernah memarkir truk di rumah Anda di Lakeville?” Asisten Jaksa Agung Mark Iris bertanya kepada Daud Salat saat bersaksi. “Tidak,” jawab Daud Salat. “Kenapa?” tanya Iris. “Tidak cukup lahan untuk parkir di sana,” kata Daud Salat. Ibu Hassan dan Daud Salat, Fowsiyo Hassan, ingin membatalkan kontrak mereka setelah mengetahui ada minat. Banken mengatakan dia tidak mau berbicara dengannya karena rumah itu atas nama bisnis Daud Salat dan bukan miliknya, kata saudara-saudaranya. Banken akhirnya mengusir keluarga itu dari rumah mereka. Demikian pula, Willette bersaksi bahwa dia tidak tahu bahwa menggunakan LLC miliknya akan menjadi masalah sampai dia mencoba beberapa kali untuk mengajukan perlindungan kebangkrutan beberapa tahun setelah membeli kondominiumnya. Willette ditolak setiap kali karena kondominiumnya berada di LLC miliknya dan pengadilan kebangkrutan mencurigai adanya penipuan. Kantor jaksa agung menunjukkan teks kepada juri yang dikirim Willette kepada Banken yang meminta Banken untuk mengubah kontraknya dari LLC miliknya menjadi namanya. “Mengabaikanku juga tidak akan membantu Chad,” baca salah satu pesan Willette. “Anda tidak punya hak untuk tidak menandatangani. Saya perlu tanda tangan itu secepatnya. Agar atas nama saya dan bukan LLC. Jangan mempersulit hal ini.””Pengacara harus menyelesaikannya,” jawab Banken. “Apa resolusinya?” Iris bertanya pada Willette. “Tidak ada,” jawab Willette. Willette bersaksi bahwa dia membeli kondominium tersebut berdasarkan kontrak setelah perceraian yang menyebabkan dia memiliki kredit buruk dan ketidakmampuan untuk memenuhi syarat untuk mendapatkan hipotek konvensional. Namun proses dengan Banken menyebabkan dia kehilangan antara $25.000 dan $30.000, dan membuatnya merasa “tertipu,” kata Willette di pengadilan. Willette bersaksi bahwa dia tidak bisa mendapatkan pengecualian wisma untuk kondominiumnya dari Hennepin County, yang akan menurunkan pajak propertinya, karena kondominium tersebut atas nama bisnisnya dan bukan miliknya sendiri. Pierce bertanya kepada Willette, yang memiliki pengalaman 30 tahun sebagai agen real estat, mengapa hal ini mengejutkannya. “Ada seluk-beluk berbeda dalam bisnis ini,” kata Willette. “Saya tidak tahu segalanya yang perlu diketahui tentang real estat.” “Anda bisa bertanya kepada seseorang di kantor Anda?” Pierce menyarankan. “Ya,” jawab Willette. Pembela telah membangun kasus di sekitar pernyataan bahwa Banken mengungkapkan persyaratan penjualan rumahnya secara tertulis, dan bahwa beberapa agen real estat tidak mengomunikasikannya dengan benar kepada klien mereka. “Tidak seorang pun yang bersaksi akan mengatakan Banken menulis sesuatu yang salah,” kata Pierce dalam pernyataan pembukaannya, Senin. “Mereka malah akan berkata, ‘Seseorang memberitahu saya sesuatu.’” Ia juga berpendapat bahwa pembeli bersedia menandatangani persyaratan pinjaman mereka. Igal membeli rumah di Lakeville dari Banken pada tahun 2022 dan meninggalkannya pada tahun berikutnya setelah dia tidak dapat lagi membayarnya, sehingga kehilangan $170,000 dalam pembayaran yang telah dia lakukan langsung ke Banken. Saat melakukan pemeriksaan silang terhadap Igal awal pekan ini, Pierce menekankan bahwa Igal telah menandatangani dokumen yang melepaskan semua tuntutan terhadap Banken untuk meninggalkan rumah tersebut. “Saya tidak punya pilihan,” kesaksian Igal awal pekan ini. “Hanya ada saya dan dia. Dia datang ke rumah saya, dia datang membawa dokumen itu, dia berkata, ‘Tanda tangani.'” Salah satu argumen pembela di persidangan adalah bahwa semua agen real estate pembeli seharusnya memahami kontrak pembuatan akta, sesuai dengan pelatihan dan sertifikasi mereka, dan bahwa mereka seharusnya melakukan advokasi untuk kepentingan klien mereka. “Mungkin ada beberapa situasi di mana satu atau dua atau tiga agen real estate tertentu tidak terlalu jelas mengenai syarat-syarat perjanjiannya,” kata Pierce dalam pidato pembukaannya awal pekan ini. Pierce juga mengatakan dalam pemeriksaan silangnya bahwa agen real estate Igal, bukan Banken, berbohong kepada Igal tentang kontraknya dengan Banken. “Anda dibohongi oleh Pak (Ismail) Harun?” Pierce bertanya, mengacu pada agen real estat Igal. “Chad dan Harun, ya,” jawab Igal. Di saat lain, Pierce menunjukkan email yang ditulis Igal kepada Banken. “Ismail berbohong kepada saya,” kata email itu. Pierce bertanya kepada Igal apakah dia memang menulis bahwa agen real estatnya telah berbohong kepadanya. “Jika Anda membaca email tersebut, tetapi saya tahu keduanya -,” jawab Igal. “Terima kasih,” kata Pierce, memotongnya.
Diterbitkan : 2026-06-15 17:10:00
sumber : www.mprnews.org
