Booming hingga bangkrut: Bisnis PG ilegal Gurugram menghadapi tindakan keras
Saat itu Sabtu pagi yang tenang pada tanggal 20 Juni. Sanghamitra Pati sedang berada di rumahnya di Bhubaneswar ketika teleponnya berdering. “Do ghante mein room khali kar do, building seal ho rahi hai (Kosongkan ruangan dalam dua jam. Bangunan sedang disegel),” kata penjaga akomodasi sewaannya di DLF Fase 3 Gurugram padanya. Beberapa menit kemudian, pemilik rumah mengulangi pesan tersebut. Manajer pemasaran berusia 26 tahun itu awalnya menganggapnya sebagai lelucon. Dia menelepon kembali untuk memeriksa. Jawabannya sama. Petugas sedang dalam perjalanan untuk menyegel gedung di Blok S. Dia punya waktu dua jam untuk mengosongkan apartemen satu kamar tidurnya. Ratusan kilometer jauhnya, dengan kunci apartemen di tasnya, hanya sedikit yang bisa dia lakukan. Dia menelepon seorang teman di Gurugram dan memintanya untuk masuk ke apartemen dan menyelamatkan apa pun yang dia bisa. Ini adalah awal dari kekacauan yang, dalam minggu-minggu berikutnya, menjungkirbalikkan kehidupan ratusan penyewa yang terperangkap dalam tindakan keras Gurugram terhadap akomodasi tamu yang membayar tanpa izin (PG) dan unit sewa yang diubah secara ilegal. “Saya telah sepenuhnya memboikot semua Fase DLF,” kata Pati setelah pindah ke 1BHK dalam kelompok perumahan di luar Golf Course Extension Road. “Tempat baru ini bukan lantai pembangun,” katanya, mengacu pada bangunan tempat tinggal bertingkat yang dibangun oleh pengembang swasta dengan setiap lantai dijual terpisah. “Saya bahkan meminta rekan-rekan saya di bidang real estat untuk membantu saya menemukan sesuatu yang memiliki izin yang diperlukan – sesuatu yang kecil kemungkinannya untuk dijadikan sasaran penyegelan atau pembongkaran.” Pelajaran yang bisa diambil, katanya, adalah hasil yang sulit. Upaya yang diamanatkan oleh Pengadilan Tinggi Penyegelan di DLF City Fase 1 hingga 5 berasal dari sengketa hukum yang sudah berlangsung lama atas dugaan pelanggaran peraturan bangunan, konstruksi tidak sah, dan penggunaan komersial atas properti perumahan, khususnya bidang tanah yang secara ekonomi lemah (Economically Weaker Section/EWS). Masalah ini bermula dari petisi yang diajukan oleh Asosiasi Kesejahteraan Penduduk Kota DLF dan kelompok lokal lainnya pada tahun 2021 yang meminta penegakan norma perencanaan. Pengadilan Tinggi Punjab dan Haryana pada 13 Februari 2025 telah mengarahkan Perencana Kota Distrik (Penegakan), Gurugram, untuk menindak pelanggaran di koloni pemukiman. Namun, Mahkamah Agung tetap mempertahankan perintah tersebut pada tanggal 4 April tahun itu. Permasalahan ini dikembalikan ke Pengadilan Tinggi pada tanggal 26 November dan menghalangi DTP (Penegak Hukum) untuk mengambil tindakan. Pada tanggal 29 Mei tahun ini, pengadilan membatasi perlindungan hanya kepada mereka yang telah mengajukan permohonan perdata, sehingga memungkinkan tindakan penegakan hukum dilakukan terhadap properti lainnya. Lebih dari 5.000 properti menghadapi tuntutan atas pelanggaran zonasi, termasuk pengoperasian akomodasi PG secara ilegal, penggunaan lahan perumahan secara komersial, dan perambahan pada “hak jalan” – lahan yang diperuntukkan bagi pergerakan publik dan infrastruktur. Namun bagi ratusan pekerja profesional seperti Pati, hal ini berarti perpindahan secara tiba-tiba, tekanan keuangan, dan ketakutan bahwa rumahnya dapat dirampas kapan saja. Seorang perempuan berusia 25 tahun dari Kolkata, yang tidak mau disebutkan namanya, mengatakan bahwa upaya penyegelan di Blok S DLF Fase 3 dilakukan tanpa peringatan pada tanggal 18 Juni, sehingga dia hanya memiliki waktu 10 menit untuk bereaksi. Dia sedang bekerja ketika seorang tetangga menelepon. Kerusakannya baru terlihat kemudian. Separuh barang miliknya tetap terkunci di dalam setelah bangunan itu disegel. Seminggu kemudian, setelah penyewa mendekati kantor Perencana Kota Distrik, mereka diberi waktu dua jam untuk mengambil apa yang tersisa. “Saat itu, semuanya sudah rusak,” kata wanita itu. Dia menghabiskan dua minggu berikutnya di sebuah hotel sebelum menemukan 1BHK baru pada minggu pertama bulan Juli. “Sejak penggalangan dana, permintaan untuk 1BHK dan 1RK melonjak. Harga sewa meroket. Bukan hanya saya — ratusan profesional dan keluarga terpaksa mengungsi. Pilihan terbatas karena begitu banyak bangunan yang sudah disegel, dan masih banyak lagi yang masuk radar,” katanya. Kalau dipikir-pikir, Pati menganggap dirinya “beruntung” karena tinggal sendirian. Orang lain yang berada di gedung tempat tinggalnya tidak seberuntung itu. “Keluarga dengan balita dan orang tua lanjut usia berlarian. Salah satu teman saya, yang tinggal di akomodasi PG lain, sudah pergi ke kantor. Ketika dia kembali pada malam hari, gedung telah disegel. Semua barang miliknya – dokumen, perabotan, bahan makanan, dan pakaian – ada di dalam. Bayangkan pulang ke rumah tanpa membawa apa-apa. Ditinggal di jalan,” katanya. Yang paling membuatnya marah, katanya, adalah tidak adanya pemberitahuan sebelumnya. Panggilan telepon ke pemiliknya yang meminta pengembalian uang jaminan tidak dijawab. Penyewa tidak tahu apa-apa Bagi penyewa, rasa frustrasi terbesar bukan hanya karena mereka harus mengungsi; yang menjadi pertanyaan adalah siapa yang salah. “Saya punya perjanjian sewa yang sah. Saya membayar semuanya tepat waktu – ₹30.000 sebulan untuk sebuah apartemen mewah 1BHK. Ini bukan PG yang mencurigakan. Ini adalah apartemen tempat tinggal yang layak. Kelihatannya benar-benar legal. Jadi, bagaimana saya bisa tahu? Jika itu ilegal, bagaimana perjanjian sewa dilaksanakan? Bagaimana verifikasi polisi terjadi?” kata Sunaina, seorang penyewa yang mengungsi. “Tetapi sekarang pertanyaan saya adalah: bagaimana saya tahu tempat berikutnya tidak ada dalam daftar (bangunan ilegal)? Siapa yang harus saya tanyakan untuk memastikan hal ini tidak terjadi lagi?” Amit Pahwa, seorang ahli bahasa Jerman di sebuah perusahaan swasta, mengklaim bahwa pemilik beberapa akomodasi PG mengetahui tentang penyegelan tersebut jauh sebelumnya namun tidak memberi tahu penyewa mereka. Pahwa, yang tinggal bersama istri dan putrinya, mengatakan ketidakpastian masih terus berlanjut meskipun pemilik 1BHK sewaannya di sebuah gedung dengan 54 unit di DLF Tahap 3 mendapatkan izin tinggal di jalan penyegelan. Tindakan keras ini telah mendorong beberapa penyewa untuk pindah. Navam, seorang insinyur perangkat lunak berusia 24 tahun dari Punjab, meninggalkan akomodasi PG-nya dan pindah ke kamar sewaan di sebuah rumah milik pasangan lansia. “Saya telah menyewa sebuah kamar di rumah berlantai dua. Ini bukan PG. Saya harap saya tidak akan menghadapi masalah apa pun di sini,” katanya. Seorang tuan tanah di daerah tersebut, yang tidak ingin disebutkan namanya, mengakui bahwa pemiliknya memiliki informasi sebelumnya. “Kami tidak memberi tahu penyewa karena kami tidak memperkirakan akan ada tindakan dalam skala besar, yang menargetkan lebih dari 5.000 properti.” Dia mengklaim bahwa bangunannya memiliki semua izin yang diperlukan, namun toko-toko dan pusat kebugaran yang beroperasi di lantai panggung, yang diperuntukkan bagi parkir, melanggar peraturan bangunan tersebut. properti tersegel terbesar, fasilitas PG seluas 1.000 yard persegi yang dibangun dengan menggabungkan dua bidang tanah, memiliki 128 kamar yang tersebar di empat lantai. Apa yang menjadikannya sebagai pelanggaran mencolok, kata para pejabat, adalah bahwa sebuah pusat kebugaran dioperasikan dari ruang bawah tanah dan di lantai panggung terdapat dapur dan restoran, yang keduanya dilarang berdasarkan peraturan bangunan. Penggerak tersebut mengungkapkan sebuah pola di seluruh area: properti yang disegel tidak hanya menampung penyewa tetapi juga mengoperasikan perusahaan komersial yang lengkap. Di antara yang disegel adalah fasilitas PG dengan 48 kamar, salon kecantikan tidak resmi yang beroperasi dari ruang bawah tanah, dan akomodasi PG dengan 25 kamar di lantai atas gedung yang sama, kata seorang pejabat. Salah satu bangunan yang disegel memiliki ruang bawah tanah, lantai panggung, dan empat lantai atas dengan total 26 kamar. Di sini juga, ruang bawah tanah digunakan sebagai gym, sedangkan lantai panggung digunakan sebagai salon dan kantor. Panggilan telepon dan pesan berulang-ulang kepada kepala komunikasi korporat DLF, Divya Puri, tidak dijawab. Bisnis PG yang sedang berkembang Pasar PG dan co-living Gurugram berkembang pesat, didorong oleh masuknya profesional muda dari seluruh negeri yang mencari pekerjaan di Cyber City, Golf Course Road, Udyog Vihar, dan koridor perkantoran yang berkembang di sepanjang Sohna Road. Menurut perkiraan konservatif, akomodasi PG di DLF Fase 3, yang menampung 20 hingga 100 kamar, menghasilkan pendapatan sewa bulanan mulai dari ₹10 lakh hingga ₹30 lakh. Bagi banyak orang, prioritasnya jelas: tempat berperabotan lengkap dekat dengan tempat kerja, tanpa perlu membeli furnitur atau berkomitmen untuk menyewa jangka panjang. Permintaan tersebut telah menjadikan PG dan ruang co-living menjadi salah satu bisnis persewaan yang paling menguntungkan di kota ini. Namun, pasarnya tidak seragam. Ini sangat bervariasi berdasarkan lokasi dan anggaran. DLF Fase 3 dan 4 tetap menjadi daerah yang paling banyak dicari. Dalam jarak berjalan kaki dari Cyber City, mereka menarik para profesional yang bersedia membayar mahal untuk kamar pribadi dan ruang co-living bermerek. Beberapa kilometer jauhnya, Sektor 15, 39, dan 46 telah muncul sebagai pusat akomodasi terjangkau dan kelas menengah. Karena kedekatannya dengan Rumah Sakit Medanta, stasiun metro IFFCO Chowk, dan kantor perusahaan besar di sepanjang MG Road, sektor-sektor ini adalah rumah bagi banyak akomodasi bersama yang populer di kalangan profesional dan pelajar yang baru berkarir. Membayar akomodasi tamu di Sektor 15 dan 46 biasanya berharga antara ₹4.500 dan ₹15.000 per bulan, tergantung pada fasilitas yang ditawarkan. Lebih jauh ke selatan, Golf Course Extension Road dan Sohna Road telah muncul sebagai garis depan baru untuk hidup bersama yang terorganisir. Pemiliknya sedang mengembangkan properti premium dengan fasilitas seperti pusat kebugaran, lounge, dan layanan pramutamu, menargetkan para eksekutif senior dan ekspatriat yang pindah ke kampus perusahaan baru. Sewa bulanan di wilayah ini umumnya berkisar antara ₹7.000 hingga ₹30.000, bergantung pada lokasi dan fasilitas. Apa yang dimulai sebagai akomodasi PG informal yang dijalankan oleh tuan tanah perorangan secara bertahap berkembang menjadi sektor perumahan yang terorganisir dan berorientasi pada layanan. Plot EWS DLF Tahap 3 sangat penting bagi bisnis pendapatan sewa di Gurugram. RP Yadav, pengacara yang mengelola akomodasi PG di Blok U Jalan No. 11, menjelaskan keekonomiannya. “Sebidang tanah EWS seluas 60 yard persegi di sini berharga sekitar ₹2,5 crore hingga ₹3 crore,” katanya. “Tambahkan ₹1 crore lagi untuk konstruksi. Setelah investasi sekitar ₹4 crore, pendapatan bulanannya sekitar ₹1 lakh hingga ₹1,5 lakh.” “Arsitek juga membantu,” tambahnya. Meskipun kebijakan lama mengizinkan lantai panggung ditambah empat lantai atas, katanya, beberapa bangunan telah dibangun dengan lima lantai. Fasilitas PG seluas 60 yard persegi memiliki dua ruangan di setiap lantai, dengan total delapan hingga 10 ruangan. Sewa bulanan berkisar dari ₹6.000 untuk kamar tanpa perabotan hingga ₹15.000 untuk kamar berperabotan lengkap yang dilengkapi dengan AC, televisi, kamar mandi, dan dapur kecil. Yadav memperkirakan DLF Tahap 3 memiliki lebih dari 1.000 petak EWS dan hampir setengah dari petak yang dikembangkan digunakan sebagai akomodasi PG, khususnya di blok S, U, dan V. Kelumpuhan kebijakanSebagian besar akomodasi PG di koloni pemukiman kota beroperasi dengan melanggar norma kebijakan, kata Perencana Kota Distrik (Penegakan Hukum) Amit Madholia. Berdasarkan kebijakan pendirian rumah tamu atau kos-kosan di kawasan pemukiman, suatu bangunan tidak dapat dibagi lagi menjadi unit 1RK atau 1BHK tersendiri untuk disewakan. Kamar hanya dapat dikeluarkan untuk masa menginap kurang dari satu bulan. Kebijakan tersebut juga membatasi total luas lahan yang diizinkan untuk wisma di sektor perumahan atau koloni mana pun di Gurugram sebesar 1,25 hektar. Kebijakan Perumahan Sewa Terjangkau Haryana, yang diumumkan pada tahun 2021, berupaya menyediakan perumahan sewa jangka pendek (minimal satu bulan) dan jangka panjang (hingga 99 tahun) bagi pekerja industri, migran, dan karyawan perusahaan. Namun, penyerapan proyek ini masih terbatas di kalangan pengembang swasta karena ketentuan kepemilikan yang tidak terbagi, harga sewa yang terbatas, dan tingginya biaya lahan dan konstruksi. Berdasarkan kebijakan ini, seluruh unit rumah hanya dapat disewa dan tidak dapat dijual, sehingga kepemilikan proyek tidak terbagi. Luas minimum proyek adalah 0,5 hektar sedangkan maksimum adalah 4 hektar. “Karena kedua kebijakan tersebut tidak mampu memenuhi meningkatnya permintaan unit sewa 1BHK dan 1RK, pemilik properti memanfaatkan kesenjangan tersebut. Bangunan tempat tinggal secara ilegal diubah menjadi akomodasi PG yang secara terang-terangan melanggar peraturan bangunan dan, menurut laporan, dengan kerjasama aktif dari beberapa pejabat dan arsitek DTCP. Didorong oleh keuntungan, banyak operator juga membuka pusat kebugaran, salon, dan restoran di lantai panggung sementara lembaga penegak hukum malah melihat ke arah lain,” kata seorang pensiunan pejabat DTCP. Dengan lahan di sektor-sektor di sekitar pusat perkantoran utama yang sudah dimanfaatkan sepenuhnya, menyusun kebijakan yang memenuhi permintaan perumahan sewa sambil membatasi aktivitas komersial di kawasan pemukiman tidak lagi memungkinkan, pensiunan pejabat tersebut menambahkan.ashok.kumar@thehindu.co.in(Diedit oleh Rohit Paniker)
Diterbitkan : 2026-07-11 22:48:00
sumber : www.thehindu.com
