Pembekuan Sewa Mamdani Disetujui oleh Dewan Kota New York
Panel Kota New York melakukan pemungutan suara pada hari Kamis untuk membekukan harga sewa untuk hampir satu juta apartemen dengan harga sewa yang distabilkan, memenuhi salah satu janji utama kampanye Walikota Zohran Mamdani dan memberikan walikota kemenangan kebijakan besar dalam enam bulan masa jabatannya. Panel tersebut, yang dikenal sebagai Dewan Pedoman Sewa, menyetujui pembekuan sewa satu dan dua tahun dengan hasil pemungutan suara 7 berbanding 1, menghentikan kenaikan lebih dari 40 persen dari seluruh apartemen di lima wilayah – gabungan yang mencakup gedung-gedung tinggi apartemen mewah, unit bersubsidi yang sangat terjangkau, dan walk-up berusia 150 tahun. Kota New York kini dapat menawarkan model upaya pengendalian sewa di kota-kota dan negara bagian lain. “Ini adalah kemenangan bersejarah bagi para penyewa Kota New York,” kata Mamdani dalam sebuah pernyataan setelah pemungutan suara. Dia menambahkan, “Saya akan terus berupaya untuk mewujudkan kota yang lebih terjangkau dengan membangun dan melestarikan perumahan yang terjangkau, menurunkan biaya operasional bangunan seperti asuransi dan memastikan penyewa mengetahui hak-hak mereka.” Pembekuan ini akan berlaku untuk sewa yang dimulai pada atau setelah 1 Oktober. Ini adalah pembekuan sewa pertama yang pernah ada, baik untuk sewa satu dan dua tahun. Keputusan mengenai isu kontroversial ini menambah minggu penuh kemenangan bagi walikota, yang menikmati kemenangan politik yang menakjubkan pada hari Selasa ketika tiga kandidat sayap kiri yang ia dukung memenangkan pemilihan pendahuluan di kongres. Pemungutan suara mengenai Kamis berlangsung di El Museo del Barrio, sebuah museum di East Harlem. Lusinan aktivis pro-penyewa membanjiri auditorium, memegang poster dan meneriakkan yel-yel, memecah kegirangan setelah pemungutan suara. Beberapa penyelenggara penyewa menangis bahagia. Suasana meriah terjadi di luar gedung pada malam hari, dengan penyelenggara membagikan pizza dan musik yang menggelegar, seperti lagu “We Are The Champions” oleh band Queen. “Kelas pekerja membuat kota ini berjalan, dan kami berhak untuk hidup bermartabat,” kata Farhana Rahman, pemimpin penyewa di Astoria, Queens, untuk CAAAV: Organizing Asian Communities, yang melakukan advokasi atas nama komunitas berpenghasilan rendah di Asia. “Pembekuan harga sewa selama dua tahun berarti kelegaan dan ketenangan selama 24 bulan.” Hasil ini mencerminkan pandangan Bapak Mamdani bahwa sektor publik yang agresif harus berupaya mengendalikan industri swasta. Namun hal ini juga memperkuat pandangan mengenai kebijakan perumahan yang semakin populer di kalangan sayap kiri: bahwa peraturan sewa yang ketat harus dibarengi dengan lebih banyak pembangunan swasta untuk membantu meringankan kekurangan perumahan di kota tersebut. Industri real estat dengan keras menentang pembekuan sewa, dengan mengatakan hal itu akan merugikan kemampuan tuan tanah untuk merawat bangunan mereka dengan baik. Para tuan tanah dan bahkan beberapa pakar perumahan independen telah memberikan peringatan dalam beberapa tahun terakhir mengenai meningkatnya beban keuangan asuransi, pemeliharaan, pajak dan biaya-biaya lainnya. Pemungutan suara tahunan dewan mempertimbangkan kekhawatiran tersebut, selain faktor-faktor yang mempengaruhi penyewa, seperti pendapatan dan tingkat pengangguran. “Pemungutan suara malam ini mungkin populer secara politik, namun akan memperburuk krisis perumahan di New York,” kata James Whelan, presiden Dewan Real Estat New York, sebuah kelompok lobi yang berpengaruh. Whelan menuduh Dewan Pedoman Sewa “mengabaikan” datanya sendiri. Panel tersebut terdiri dari dua anggota yang mewakili tuan tanah, dua mewakili penyewa, dan lima anggota “publik”, termasuk satu yang menjabat sebagai ketua. Dewan ini seharusnya beroperasi secara independen, meskipun Mamdani menunjuk mayoritas anggotanya. Pada Kamis pagi, salah satu anggota dewan yang mewakili tuan tanah, Christina Smyth, mengundurkan diri, dengan mengatakan dia merasa pemungutan suara telah ditentukan sebelumnya. Hal ini memicu pernyataan publik yang luar biasa dari ketua dewan, Chantella Mitchell, yang mengatakan bahwa dia ingin “meneguhkan independensi yang telah dijalani oleh anggota dewan tahun ini.” Ms. Mitchell mengatakan dalam sebuah pernyataan setelah pemungutan suara pada hari Kamis bahwa dia yakin dewan perlu menjaga “keterjangkauan dalam saham yang distabilkan dengan harga sewa.” Dia mengakui bahwa “sebagian kecil” tuan tanah menghadapi “tekanan finansial yang parah.” Satu-satunya suara yang menentang pembekuan tersebut diberikan oleh Arpit Gupta, salah satu anggota “publik” dewan. Tuan Gupta menolak berkomentar pada hari Kamis. Yang mengejutkan, Maksim Wynn, orang yang ditunjuk Mamdani yang mewakili tuan tanah di dewan, memberikan suara mendukung pembekuan tersebut. Wynn mengatakan dalam sebuah pernyataan bahwa permasalahan yang dihadapi para tuan tanah membutuhkan solusi yang lebih luas dari pemerintah kota dan negara bagian, dan peningkatan tersebut mungkin akan menurunkan pendapatan yang dikumpulkan oleh tuan tanah jika penyewa berhenti membayar. “Permasalahan sistemik tersebut perlu diatasi, namun, pada saat ini, perangkat yang dimiliki oleh dewan ini lebih cenderung merugikan pemilik dibandingkan membantu, sementara perangkat yang dimiliki oleh pemerintah kota dan negara bagian pasti akan membantu,” katanya. Biaya dan ketersediaan perumahan telah menjadi bagian penting dari agenda keterjangkauan wali kota. Tingkat kekosongan di New York saat ini hanya 1,4 persen, menurut survei kota terbaru – sangat rendah sehingga kota tersebut menyebutnya sebagai keadaan darurat. Meskipun pemungutan suara tahunan telah menjadi titik panas dalam politik perumahan Kota New York selama beberapa dekade, perdebatan tersebut menjadi sangat panas tahun ini karena janji kampanye Bapak Mamdani, yang ia umumkan setahun yang lalu dalam sebuah video di media sosial, dengan mengatakan bahwa ia hanya akan menunjuk anggota yang “memahami bahwa tuan tanah baik-baik saja.” para anggota yang sekarang bertugas di dewan, termasuk Ms. Mitchell. Selama beberapa bulan berikutnya, dewan mengadakan serangkaian dengar pendapat publik, mempertimbangkan kesaksian dari pendukung penyewa dan tuan tanah, serta meneliti penelitian tentang perumahan dan perekonomian.Tn. Mamdani dan para pendukungnya mencatat bahwa dewan telah membekukan harga sewa untuk sewa satu tahun beberapa kali sebelumnya, termasuk pada tahun 2015 (pertama kali dalam 46 tahun sejarahnya), 2016, 2020, dan paruh pertama tahun 2021. Namun dalam dua tahun tersebut – 2015 dan 2016 – tuan tanah masih memiliki kemampuan untuk menaikkan harga sewa melalui mekanisme lain, termasuk ketika sebuah apartemen dikosongkan. Mekanisme tersebut dihilangkan melalui serangkaian undang-undang pro-penyewa yang disahkan oleh negara bagian pada tahun 2019. Undang-undang tersebut adalah salah satu alasan menurunnya pendapatan tuan tanah seperti Bronx Pro Group, pengembang nirlaba dan pemilik perumahan terjangkau yang memiliki sekitar 3.700 apartemen dengan harga sewa yang stabil dalam portofolionya. Apartemen-apartemen tersebut semuanya disubsidi atau dibiayai oleh lembaga publik dengan cara tertentu, kata Samantha Magistro, kepala eksekutif Bronx Pro, dan banyak yang memiliki apartemen yang sangat tipis. margin.Ms. Magistro, yang juga merupakan ketua dewan Asosiasi Perumahan Terjangkau Negara Bagian New York, sebuah kelompok advokasi untuk industri perumahan terjangkau, mengatakan biaya asuransi naik 60 persen antara tahun 2019 dan 2022, dan pengeluaran keseluruhan perusahaannya meningkat 40 persen antara tahun 2022 dan 2025. Hal ini sebagian disebabkan oleh inflasi umum dan bertambahnya usia bangunan, katanya. Pada saat yang sama, kenaikan yang diizinkan oleh Dewan Pedoman Sewa belum sejalan. Ms. Magistro mengatakan saat ini sekitar separuh portofolio perusahaannya hanya mencapai titik impas atau mengalami defisit. Hal ini berarti mengurangi ruang lingkup renovasi – menambal kompor dan lemari es dibandingkan menggantinya dengan yang baru, misalnya. Ms. Magistro mengakui kebutuhan dan manfaat membantu masyarakat agar mampu hidup di kota. Namun dia mengatakan tren keseluruhan di kalangan tuan tanah sangat meresahkan. “Kota harus benar-benar kreatif dalam membantu properti bawah air ini,” katanya. “Saya tidak tahu berapa lama mereka bisa terus berjalan ke arah ini.” Namun, bagi Elisa Martinez, momen ini merupakan tahun-tahun penuh kemenangan yang sedang dalam perjalanan. Martinez, 30, tinggal di apartemen dengan dua kamar tidur yang sewanya distabilkan di Washington Heights, dengan membayar sekitar $2.000. Dia dibesarkan di sebuah apartemen dengan harga sewa yang stabil di dekatnya, tempat orang tuanya – seorang tukang dan resepsionis – masih tinggal. Kakak laki-lakinya, yang menderita multiple sclerosis, tinggal bersamanya. Penting baginya untuk bisa tinggal dekat dengan keluarga, kata Ms. Martinez, salah satu alasan dia mulai menghadiri dengar pendapat Dewan Pedoman Sewa dan membantu mengatur penyewa. Di masa lalu, katanya, dia merasa diabaikan oleh dewan. Tapi tidak pada hari Kamis. “Rasanya sangat berbeda dilihat dan didengar dalam proses ini,” katanya.
Diterbitkan : 2026-06-26 00:27:00
sumber : www.nytimes.com
