Penyewa di kota-kota besar seperti Berlin dieksploitasi melalui celah hukum yang memungkinkan mereka menghindari undang-undang pengendalian sewa. Pemerintah sekarang berencana untuk memperkenalkan aturan baru untuk persewaan perabotan dan jangka pendek.
Siapa pun yang pernah mencoba mencari apartemen untuk disewa dalam jangka waktu lama di salah satu kota besar Jerman tahu bahwa hal itu tidak mudah — bahkan dengan pendapatan di atas rata-rata dan rekam jejak yang sempurna. Saat menelusuri portal properti online, kemungkinan besar ratusan apartemen dijual di lingkungan paling dicari di kota-kota seperti Berlin, Munich, dan Hamburg.
Namun, jika dilihat lebih dekat, sebagian besar properti ini memang demikian persewaan perabotan jangka pendekdengan harga jauh di atas harga yang dapat dikenakan oleh pemilik untuk kontrak jangka panjang di apartemen tanpa perabotan. Hal ini karena semakin banyak tuan tanah yang menggunakan kontrak seluler jangka pendek – betapapun mendasarnya – untuk membenarkan harga sewa yang lebih tinggi dan menghindari undang-undang pengendalian sewa.
Harga apartemen berperabotan rata-rata dua kali lipat dibandingkan apartemen biasa di ibu kota Jerman, menurut sebuah studi yang dilakukan oleh Investitionsbank Berlin (IBB). Apartemen berperabotan lengkap seluas 20 meter persegi di kompleks perumahan yang baru dibangun Haven’s Living di distrik Charlottenburg Berlin saat ini diiklankan oleh 1349 euro per bulan — lebih dari 67 euro per meter persegi.
Rencana baru untuk pasar sewa
Kini, Menteri Kehakiman Stephanie Hubig, dari Partai Sosial Demokrat (SPD) yang berhaluan kiri-tengah, ingin melindungi penyewa dari eksploitasi semacam ini. Versi pertama dari proposal tersebut, yang dilihat oleh lembaga penyiaran publik ARD, mencakup poin-poin berikut:
- Pemilik harus mengungkapkan berapa banyak yang ditambahkan ke pendapatan untuk furnitur. Penambahan furnitur harus “sesuai” dengan harga beli dan kondisi properti saat ini.
- Akan ada sebuah tarif tetap sebesar 5% dari laba bersih (tidak termasuk biaya utilitas) untuk properti berperabotan lengkap.
- Sewa jangka pendek hanya akan dikecualikan dari pengendalian sewa jika disewakan oleh a jangka waktu paling lama enam bulan. Penyewa juga harus menyatakan alasan mengapa mereka ingin menyewa untuk jangka waktu pendek.
- Kenaikan sewa tahunan, juga disebut “sewa terindeks”, yang dikaitkan dengan tingkat inflasi dibatasi maksimal 3,5%.
Peningkatan pasokan properti berperabotan untuk disewakan
“Seperti yang sering terjadi dalam politik adalah solusi perantara“, kata Armin Hentschel, sosiolog dan direktur Institute for Urban Social Development (IFSS) di Potsdam.
Hentschel adalah salah satu penulis studi IFSS tentang pasar sewa Berlin, yang ditugaskan oleh Berlin Tenants Association (BMV), dan dijadwalkan selesai pada tahun 2025. Studi tersebut mengungkapkan bahwa apartemen berperabot sudah diperhitungkan lebih dari 40% dari semua iklan sewa di jalan lingkar S-Bahn Berlin pada tahun 2018. Angka ini meningkat menjadi 52% pada tahun 2022.
Meskipun undang-undang pengendalian sewa juga berlaku untuk apartemen berperabotan, di sebagian besar kontrak, biaya tambahan untuk perabotan tidak dirinci secara terpisah dan sering disalahgunakan — sekadar menyediakan tempat tidur, meja dan kursi dapat menaikkan harga sewa ke tingkat yang sangat tinggi.
Peningkatan sewa jangka pendek dan Airbnb
Masalah besar lainnya di Berlin adalah penyalahgunaan klausul penggunaan sementarayang mengecualikan persewaan jangka pendek dari undang-undang perlindungan penyewa dan pengendalian sewa. Hanya 7% kontrak sewa yang dianalisis dalam studi IFSS memiliki jangka waktu tetap enam bulan atau kurang.
Jenis persewaan ini dengan cepat menjadi model bisnis: sebagian besar dari mereka yang menyewa apartemen berperabotan jangka pendek adalah agen profesional dengan beberapa apartemen yang mengiklankannya berulang kali di platform yang relevan. Hanya sekitar 25% yang merupakan perorangan yang, misalnya, menyewa rumahnya untuk jangka waktu terbatas karena bepergian atau bekerja di luar negeri, menurut studi IFSS.
Pesatnya pertumbuhan platform persewaan seperti Airbnb telah memberikan tekanan pada penyewa di Berlin, karena tuan tanah memilih untuk menyewa properti setiap hari atau setiap minggu, jumlah yang jauh lebih menguntungkan dibandingkan dengan harga hotel. “Kita juga berbicara tentang wisatawan, yang kini dilayani oleh sebagian dari sektor persewaan tradisional. Masyarakat bersaing dengan penduduk yang sudah lama tinggal, yang tidak masuk akal“, kata Hentschel kepada DW.
Analisis historis mengenai kebijakan ambisius untuk mengatasi krisis perumahan
Alexander Reisenbichler, seorang ilmuwan politik di Universitas Toronto dan penulis buku “Through the Roof: Housing, Capitalism, and the State in America and Germany”, setuju bahwa usulan Kementerian Kehakiman adalah sebuah “langkah ke arah yang benar”tapi mereka tidak akan menyelesaikan krisis perumahan di Jerman. “Politisi tidak mau menginvestasikan sumber daya yang cukup untuk menyelesaikan masalah ini,” katanya kepada DW.
Jerman telah mengalami hal ini sebelumnya, ketika menghadapi krisis perumahan dan keterjangkauan yang besar di negara tersebut periode pasca-Perang Dunia IIjelas Reisenbichler — krisis yang dia selesaikan dengan kebijakan ambisius dan investasi skala besar di bidang perumahan sosial.
Pada tahun 1975, terdapat sekitar 6 juta unit perumahan sosial di Jerman Barat saja. Nomor ini turun menjadi hanya 1 juta di seluruh Jerman yang bersatu.
“Tampaknya saat ini kita tidak mampu mengerahkan kemauan politik dan mengadopsi kebijakan yang cerdas, seperti yang telah kita lakukan di masa lalu,” kata Reisenbichler. “Saya tahu ini mempunyai dampak politik dan finansial, tapi membuat perbedaan nyata bagi orang-orangdan menurut saya ini juga merupakan cara bagi partai-partai arus utama untuk menanggapi masalah masyarakat dengan serius dan menetralisir popularitas AfD yang semakin meningkat. [Alternativa para a Alemanha].”
Kelompok penyewa dan tuan tanah merasa skeptis
Asosiasi Penyewa Jerman (DMB) mengatakan pihaknya “dengan sepenuh hati menyambut baik” usulan awal tersebut, yang mereka anggap sebagai “proposal yang sangat penting dan telah lama ditunggu-tunggu untuk perlindungan penyewa yang lebih baik.” Asosiasi menyatakan bahwa batas enam bulan yang diusulkan untuk sewa jangka pendek adalah “sebuah langkah ke arah yang benar“, namun menganjurkan peraturan yang lebih ketat mengenai jumlah sewa jangka pendek yang dapat ditawarkan setiap pemilik.
Namun, usulan tersebut dikritik oleh Asosiasi Pemilik Properti Jerman (Haus & Grund), yang mengklasifikasikannya sebagai “serangan lain terhadap fungsi pasar persewaan properti” dan “mosi tidak percaya” di tuan tanah swasta. Asosiasi tersebut memperkirakan bahwa aturan baru mengenai biaya tambahan untuk apartemen berperabotan akan memerlukan peningkatan besar-besaran dalam birokrasi dan “mengurangi ketersediaan pilihan perumahan yang fleksibel”.
Sementara itu, para penyewa di Jerman harus menunggu beberapa saat hingga proposal terbaru menjadi undang-undang: mereka harus melalui konsultasi terlebih dahulu dengan berbagai asosiasi, kemudian disetujui oleh kabinet sebelum menuju ke Bundestag (Parlemen Jerman).
Kementerian Kehakiman tidak memberikan tenggat waktu tertentu.
